Você sabe o que é ITBI?
ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis.
É o imposto pago à prefeitura, normalmente atribuído ao comprador, quando ele adquire um bem imóvel com recursos próprios ou por financiamento.
A maioria das prefeituras, a exemplo da capital de São Paulo, adota o critério de fixar um percentual, que varia de prefeitura para prefeitura, baseando-se no maior valor apurado entre o valor da negociação e o valor de referência — índice criado pela própria prefeitura levando em consideração o metro quadrado do bairro onde o imóvel está localizado.
A Justiça tem pacificado o entendimento de que deve prevalecer o valor da transação, pois ele considera o estado do imóvel e a realidade da região. Assim, caso o valor de referência seja maior, o interessado poderá sofrer prejuízo.
Essa situação surge principalmente quando envolve imóveis antigos, nos quais a referência adotada pela prefeitura não acompanha o desgaste do imóvel ou a desvalorização do bairro.
Foi o que aconteceu com a senhora Adriana, que adquiriu, com financiamento da Caixa Econômica Federal, um imóvel no bairro do Bom Retiro. A transação foi firmada em R$ 1,1 milhão, mas a referência adotada pela prefeitura para o metro quadrado da região avaliava o imóvel em R$ 1,7 milhão para fins de tributação do ITBI.
Graças à propositura de uma ação judicial com pedido de liminar, foi concedido a ela o direito de recolher o imposto sobre o valor da transação — R$ 33 mil — em vez de R$ 51 mil sobre a referência.
Consulte a Codec. Aqui, o seu direito tem voz.
Quem normalmente paga o ITBI?
Na compra e venda comum, a legislação municipal geralmente indica o comprador como contribuinte. O contrato pode distribuir despesas entre as partes, mas essa combinação particular não altera automaticamente quem responde pelo tributo perante o município.
Operações como cessão de direitos, integralização de capital, partilha ou transmissão gratuita podem seguir regras diferentes. Herança e doação, por exemplo, normalmente envolvem ITCMD, e não ITBI. Por isso, o tipo de operação e a lei do município devem ser conferidos antes do pagamento.
Revisão, restituição ou medida judicial dependem dos documentos, da legislação municipal, do prazo e da situação concreta.
Perguntas frequentes
A prefeitura pode discordar do valor do contrato?
Pode, quando houver fundamento para considerar o valor incompatível com o mercado. Essa apuração deve seguir procedimento próprio e permitir a apresentação de documentos.
O valor usado no IPTU define o ITBI?
Não automaticamente. Os tributos têm bases e finalidades diferentes, e a cobrança do ITBI deve considerar a operação concreta.
Já paguei. Ainda posso pedir revisão?
Pode existir caminho administrativo ou judicial, mas é necessário verificar a regra local, o prazo e se os documentos demonstram pagamento maior que o devido.
Vou comprar agora. O que devo conferir?
Peça a memória de cálculo, compare a base com o contrato e o financiamento e não deixe para questionar apenas depois do registro.
Imóveis e habitação: outros cuidados importantes
Além do ITBI, compra, aluguel, corretagem e condomínio envolvem contratos e responsabilidades diferentes. Promessas importantes devem ser documentadas, e cada condição precisa ser conferida antes da assinatura.
Monte a pasta do imóvel
- Anúncio, proposta, contrato, aditivos e memorial descritivo.
- Laudo de vistoria com fotos, chaves e leitura dos medidores.
- Boletos, recibos, taxas, comissão e comprovantes bancários.
- Protocolos, e-mails e cronograma prometido.
Contrato, aluguel e vistoria
A locação direta entre proprietário e inquilino é regida principalmente pela Lei do Inquilinato. Serviços de imobiliárias, corretoras e administradoras podem envolver também a proteção do Código de Defesa do Consumidor, conforme o caso.
Identifique quem assume reparos, seguro, tributos, taxas, vistoria, rescisão e devolução da garantia. Não assine campos em branco e exija a mesma versão do contrato que você leu.
Fotografe paredes, pisos, instalações, móveis, medidores e defeitos. Se o laudo não refletir a realidade, peça a correção dentro do prazo previsto.
Compra de imóvel na planta
Guarde publicidade, planta, memorial, cronograma e condições do financiamento. Confira prazo de entrega, tolerância, alterações, correção dos valores, desistência e consequências do atraso.
Se a entrega não ocorrer como prometido, peça posição formal, nova previsão e explicação contratual. Registre despesas diretamente relacionadas ao atraso para uma eventual análise individual.
Vaga, acabamento, área de lazer, vista, posição da unidade e condições comerciais não devem depender apenas da conversa do vendedor.
Corretagem e outras cobranças
A existência, o valor e o responsável por cada comissão ou serviço precisam ser informados antes do pagamento. Peça recibo individualizado e confirme quem foi contratado para cada atividade.
Taxas vagas, serviços não solicitados ou cobranças apresentadas apenas na assinatura merecem questionamento. Solicite por escrito a base contratual e a descrição do serviço.
Condomínio e administradora
Na relação com administradoras e fornecedores, mantenha acesso organizado a contratos, balancetes, notas, orçamentos, extratos e decisões aprovadas. Uma dúvida fica mais objetiva quando indica o período, o lançamento, o fornecedor e o documento desejado.
Leia atas e comunicados, peça detalhamento de rateios extraordinários e obras e guarde comprovantes de pagamentos e solicitações à administração.
Como encaminhar o problema
Notifique por escrito
Descreva o fato, cite o documento relacionado e informe a solução esperada.
Procure o responsável
Proprietário, imobiliária, incorporadora, corretora ou administradora, conforme o caso.
Avalie o próximo canal
Procon pode ajudar em relações de consumo; Defensoria ou profissional qualificado pode analisar contratos e prejuízos relevantes.
Codec Cidadão
Encaminhe os documentos e uma linha do tempo do problema para a análise inicial da situação.
Imóveis envolvem valores altos e diferentes leis. Antes de rescindir, reter pagamento ou assumir nova obrigação, procure análise individual.